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법원경매권리분석

답변내용

성명정기평 소속 서울중앙지방법원 전화 02-6241-7150
전문분야기타 휴대폰 010-5287-2405
요약글 주택임대차보호법은,

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.


대법원판례는,

대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결

[건물명도][미간행]


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【참조조문】

주택임대차보호법 제3조

【전 문】

【원고, 상고인】 조경희

【피고, 피상고인】 권세호
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【원심판결】수원지법 1995. 10. 6. 선고 95나6141 판결
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【주 문】
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상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
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【이 유】
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상고이유를 판단한다.
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1. 제2점에 대하여,
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원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여 피고는 1992. 5. 10. 이 사건 부동산에 관하여 당시 소유자였던

소외 김동환과의 사이에 임차보증금 40,000,000원, 임차기간 1992. 5. 10.부터 12개월간으로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 후

1992. 6. 13. 위 보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 같은 날 주민등록을 마친 이래 임대차계약을 묵시적으로 갱신하면서

이를 점유하여 오고 있는 사실을 인정한 다음, 피고는 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라고 판단하고 있는바,

기록에 비추어 보면 원심의 이러한 인정과 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 경험칙이나 채증법칙을

위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다.
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2. 제1점에 대하여,
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원심은 피고의 동시이행항변에 대한 원고의 주장, 즉 피고가 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖춘 임차인이

되기 이전인 1991. 11. 29. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 6,500,000원, 채무자 위 김동환, 근저당권자 소외

한국주택은행으로 한 근저당권설정등기가 경료되어 있는 상태에서 1993. 6. 8. 이 사건 강제경매의 기입등기가 이루어 졌고,

그 후 원고가 강제경매에 의한 경락을 원인으로 하는 소유권을 취득하기 이전인 1993. 7. 2. 위 선순위 근저당권이 말소되었는데,

이러한 경우 위 강제경매의 기입등기까지 위 법조 소정의 대항력을 갖추지 못한 이상 그 후에 이루어진 선순위 근저당권의 말소로

인하여 피고의 위 임차권에 위 법조 소정의 대항력이 발생한다고 할 수 없어 피고의 위 임차권에 기한 동시이행의 항변은

이유 없다는 주장에 대하여, 주택에 관한 임차권은 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건을 갖추면 선순위 근저당권자의

존재여부에 관계없이 위 법조 소정의 대항력을 갖게 되고, 다만 제3자의 강제경매 신청으로 인하여 그 주택이 경락되어 선순위

근저당권이 소멸되면 그보다 후순위인 임차권도 소멸되어 대항력이 없어지게 되는데, 이는 근저당권설정등기와 강제경매 신청

사이에 대항력을 갖춘 임차권자가 있는 경우 그 임차권자가 경락인에게 대항할 수 있다고 하면 경락인은 임차권의 부담을 지게

되므로 부동산의 경매가격이 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의

교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않기 때문인바, 피고의 임차권이 주택임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖추었고,

원고가 이 사건 부동산을 위 강제경매에 의하여 경락받기 이전에 위 임차권보다 선순위인 위 근저당권설정등기가 말소되었으므로

위 임차권은 대항요건을 갖춘 때로부터 대항력을 갖게 되었다 할 것이고 그 대항력이 존속하여도 담보가치가 손상될 선순위의

근저당권이 없는 이상, 이 사건 부동산의 경락을 이유로 위 임차권의 대항력이 소멸되지 않았다고 판단하고 있는바,

원심의 이러한 판단은 옳다 고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 주택임대차보호법의 임차권의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
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그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

사무실 위치 서울 강남구 밤고개로1길 10 (수서현대벤쳐빌) 529호
사건분류법원경매권리분석상태상담완료

사건 정보

제목 선순위 채무 소멸 후 대항력